Dzierżawa pod farmę fotowoltaiczną – czy się opłaca?
Odnawialne źródła energii to przyszłość. Nikt chyba nie ma już w tym względzie żadnych wątpliwości. Nawet sceptycy uważnie obserwują rynek i widzą pola fotowoltaiki, które pojawiają się w każdym rejonie Polski. Dzierżawa pod farmę fotowoltaiczną – czy ten biznes się opłaca? Sprawdźmy jakie są wady i zalety tego przedsięwzięcia z prawniczego punktu widzenia.
– Ciężko utrzymać się z gospodarki. Młodszy nie jestem. Pojawił się ostatnio u mnie przedstawiciel firmy, która pozyskuje ziemie pod farmy słoneczne. Nie rozumiem umowy. Czy to na pewno opłacalny biznes?– takie pytanie otrzymaliśmy ostatnio od Pana Marka, gospodarza z Wielkopolski. Chcę oddać w dzierżawę 5 hektarów, ale boję się – dodaje Pan Marek.
W ostatnim czasie do rolników często trafiają ogłoszenia, zapytania czy nawet oferty utrzymane w podobnym tonie – „Szukamy gruntów pod farmy fotowoltaiczne”. Jak zareagować na taką propozycję? Odpowiadamy, rozpocznijmy od kwestii dość krytycznego, czyli krótko mówiąc – umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną.
Spis treści
Dzierżawa pod farmę fotowoltaiczną – umowa
Umowę trzeba przeczytać, zrozumieć i jeszcze powalczyć o zmiany. Bez tego nie ma co w ogóle myśleć o długoletniej dzierżawie. Umowa będzie podstawą wszelkich działań, rozstrzygania sporów i egzekwowania praw. Niekorzystne zapisy mogą spowodować naprawdę poważne konsekwencje. Poniżej przedstawię na co zwrócić szczególną uwagę i gdzie tkwi najwięcej pułapek. Ale trzeba pamiętać, że cała umowa jest ważna. Każdy paragraf.
Czynsz. Ile zarobi rolnik
W przypadku czynszu istotne jest ustalenie nie tylko jego wysokości, ale przede wszystkim momentu, od którego będzie płatny. O co chodzi? Chodzi o to, że w umowach znajdziemy różne zapisy – czynsz jest płatny od rozpoczęcia budowy, od rozpoczęcia budowy dróg dojazdowych, od uruchomienia elektrowni, od dnia uzyskania pozwolenia na budowę. Zwróćmy uwagę, że moment płatności może być bardzo rożny. A niektóre sytuacje są skrajnie niekorzystne dla rolnika.
Określenie, że czynsz jest płatny od uruchomienia elektrowni jest nie do zaakceptowania. A takie zapisy cały czas się zdarzają. Dlaczego? Dlatego, że rolnik nie będzie mógł już korzystać z nieruchomości z uwagi na posadowienie farmy, a nadal nie będzie miał pieniędzy. Może tak się zdarzyć np. w przypadku braku zgody wpięcia do linii.
Warto też powalczyć o zagwarantowanie czynszu (zazwyczaj w dużo mniejszej wysokości, ale to jednak są środki finansowe) za okres od podpisania umowy do momentu rozpoczęcia płatności czynszu zasadniczego.
Kalkulując opłacalność dzierżawy nie pomijamy podatku dochodowego, który gospodarz musi uiścić od otrzymanych pieniędzy.
Dzierżawa pod farmę fotowoltaiczną – pierwokup
W umowach dzierżawy nie wyklucza się możliwości sprzedaży nieruchomości. Ale uwaga. Zazwyczaj dzierżawca zastrzega sobie prawo pierwokupu z wyłączeniem zbycia na rzecz najbliższej rodziny (rodziców, dzieci, małżonka). Oznacza to, że wprawdzie nieruchomość będzie można sprzedać, ale najpierw będzie trzeba zaproponować kupno dzierżawcy. Pamiętajmy, że nieruchomości zostanie sprzedana wraz ze wszelkimi prawami i obowiązkami, które zostały określone w umowie.
Straty w plonach – odszkodowanie
Montaż elektrowni, a także jej eksploatacja, konserwacja, usuwanie awarii mogą powodować szkody w plonach. Dojazd ciężkim sprzętem czy kopanie rowów pod fundamenty, kable zawsze naruszy istniejący stan. Uregulowanie odszkodowania to kolejny konieczny zapis. W przypadku utraty plonów albo wyrządzenia innych szkód odszkodowanie ustala się na podstawie porozumienia między stronami. Zazwyczaj na podstawie średnich plonów z hektara w ostatnich latach. W przypadku sporu można powołać niezależnego rzeczoznawcę, który określi wysokość strat i należną kwotę. Kto za niego zapłaci? To też powinna regulować umowa.
Dzierżawa pod farmę fotowoltaiczną – podatki
Podatki to jedna z najgroźniejszych pułapek. Część gospodarzy uważa, że tak jak w przypadku dzierżawy na cele rolnicze od nieruchomości płatny będzie podatek rolny. Niestety w przypadku posadowienia farmy fotowoltaicznej gmina naliczy podatek od nieruchomości jak w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej. Jest to podatek dużo wyższy niż podatek rolny. Dodatkowo pamiętajmy, że podatek musi uiszczać właściciel gruntu. W umowie musi więc znaleźć się zapis o przekazywaniu przez dzierżawcę odpowiednich kwot właścicielowi na poczet tych danin.
Kto jest odpowiedzialny za szkody
Farma fotowoltaiczna to ogromna, droga inwestycja, ale także taka, która może spowodować szkodę. Powinniśmy być prawnie zabezpieczeni na wypadek gdyby coś się wydarzyło. Kto pokryje koszty związane z powstałą szkodą? Właściciel gruntu czy dzierżawca? Na te zapisy także trzeba zwrócić uwagę. Warto wymagać posiadanie i okazanie ważnej polisy OC przez cały okres obowiązywania umowy.
Wypowiedzenie umowy. Czy jest możliwe?
Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną, a wypowiedzenie umowy – czy jest to możliwe? Umowy dzierżawy pod panele słoneczne można wypowiedzieć tylko w ściśle określonych w umowie przypadkach. Dzierżawca zawsze zapewnia sobie znacznie szersze możliwości wypowiedzenia takie jak np. przegranie aukcji dotyczącej dostawy prądu, wyższy niż szacowany koszt budowy, zmiany w prawie.
A co z właścicielem? Czy może się rozmyślić po kilku latach i zrezygnować. Nie. Dlatego trzeba zawsze dokładnie przemyśleć swoje plany na dalsze lata. Na dodatek należy wziąć pod uwagę to, jaki wpływ będzie miała farma na całe gospodarstwo. W przypadku wydzierżawiającego zazwyczaj wskazuje się na dopuszczalność wypowiedzenia, gdy dzierżawca nie reguluje terminowo czynszu. Dodatkowo warto zadbać o zapis, że także nieuiszczenie kwot na poczet podatków będzie przesłanką wypowiedzenia umowy. Co więcej, umowa może także wygasnąć w przypadku, gdy np. w ciągu 3 lat firma nie rozpocznie budowy. W konsekwencji taki zapis uchroni przed blokowaniem nieruchomości przez kolejne lata.
Czytaj również: Wspólna droga z sąsiadem – jak ją naprawić gdy brakuje porozumienia?
Obserwuj nas w Google News. Bądź na bieżąco!
