Wspólna droga z sąsiadem – jak ją naprawić gdy brakuje porozumienia?

Download PDF

Wspólna droga z sąsiadem to może być naprawdę spory kłopot. Dopóki relacje są dobre nie ma problemu z podejmowaniem wspólnych decyzji. Co jednak w sytuacji, gdy nie ma możliwości dojścia do porozumienia?

Mamy z sąsiadem wspólną drogę dojazdową. Przez 15 lat nie było żadnych problemów. Od roku zaczęły psuć się relacje i powstał problem. Droga wymaga naprawy, planowaliśmy utwardzenie. Teraz nie ma w ogóle możliwości rozmowy. Co zrobić w takiej sytuacji? Pyta Pan Adam z gospodarstwa na Mazurach.

Droga a współwłasność

Czy droga wewnętrzna może mieć kilku właścicieli? Tak. Mówimy wtedy o współwłasności. Często zdarza się, że kilku właścicieli nieruchomości korzysta z jednej drogi dojazdowej, która pozostaje we współwłasności.

Co do zasady, współwłaściciele powinni współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną. Mówi o tym art. 200 kodeksu cywilnego.

Wspólna droga z sąsiadem – kto ponosi koszty za jej naprawę?

O ile czerpanie dochodów nie stanowi zazwyczaj problemu, to już ponoszenie kosztów tak. Przepisy jasno określają – Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 kodeksu cywilnego).

Co to oznacza w praktyce? Każdy ze współwłaścicieli powinien ponosić koszty dotyczące rzeczy wspólnej w części odpowiadającej jego udziałowi. Czyli jeżeli jest 3 współwłaścicieli i każdego udział wynosi 1/3, to każdy z nich powinien ponieść 1/3 kosztów.

W praktyce problemy rodzi nie tylko samo ponoszenie kosztów, ale ustalenie co i w jakim zakresie powinno być zrobione. W przypadku drogi spory budzą naprawy, utwardzenie, zakres robót i dobór materiałów.

Jakie wydatki są uzasadnione?

W orzecznictwie przyjmuje się, że wydatki, o których mówi kodeks cywilny to koszty związane z eksploatacją według zasad normalnej gospodarki. Można do nich zaliczyć wydatki konieczne i użyteczne tj. takie które np. zwiększą osiągane pożytki.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 23 stycznia 2014 r. (sygnatura akt I ACa 451/13) podkreślił, że „Przez wydatki rozumie się nakłady na rzecz: konieczne, użyteczne, a nawet zbytkowne, jeżeli przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną uzgodniono takie wydatki. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).”

Zasady współdziałania

Obowiązek współdziałania to podstawowa zasada. Do podejmowania decyzji w zakresie tzw. zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeśli nie ma zgody można wystąpić do sądu o upoważnienie sądowe. Przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu to czynności w zakresie bieżących spraw związane z normalną eksploatacją, utrzymaniem w stanie niepogorszonym.

W przypadku rozporządzenia rzeczą wspólną lub dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest już zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli nie ma porozumienia, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą wystąpić w tej sprawie do sądu i w ten sposób uzyskać zgodę na zamierzone czynności.

Zniesienie współwłasności

Co w przypadku, gdy nie ma możliwości dalszego współposiadania i zgodnego zarządzania rzeczą wspólną? Na ratunek przychodzi instytucja zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 210 §  1 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności przez sąd.

Wspólna droga z sąsiadem a zasady współżycia społecznego

Ale uwaga. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 stycznia 2007 r. (sygnatura III CZP 117/06) uznał, że „Stosowanie art. 5 k.c. do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości nie jest wyłączone.”

Art. 5 kodeksu cywilnego mówi o tym, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.

W rozpatrywanej sprawie Sąd Najwyższy odpowiadał na pytanie – „Czy możliwe jest – z powołaniem się na art. 5 k.c. lub inną podstawę prawną – uznanie za niedopuszczalne zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę, dającą odrębnej nieruchomości będącej własnością poszczególnych współwłaścicieli tej drogi odpowiedni dostęp do drogi publicznej w przypadku braku ich zgody, gdy droga ta jest niezbędna jedynie tym właścicielom?”

Należy więc pamiętać, że nie każdy wniosek o zniesienie współwłasności drogi musi zakończyć się sukcesem. Wszystko zależy od okoliczności sprawy oraz uzasadnionych interesów stron.

 Czytaj również: Opodatkowanie drogi dojazdowej do gruntów rolnych; Podatek za drogi w gospodarstwach rolnych

Czy artykuł był przydatny?

Kliknij na gwiazdkę, by zagłosować

Ocena 4.3 / 5. Liczba głosów 6

Na razie brak głosów. Możesz być pierwszy!

Dodaj komentarz

avatar
  Subskrybuj  
Powiadom o