Wspólna droga z sąsiadem – jak ją naprawić gdy brakuje porozumienia?
Wspólna droga z sąsiadem to może być naprawdę spory kłopot. Dopóki relacje są dobre nie ma problemu z podejmowaniem wspólnych decyzji. Co jednak w sytuacji, gdy nie ma możliwości dojścia do porozumienia?
– Mamy z sąsiadem wspólną drogę dojazdową. Przez 15 lat nie było żadnych problemów. Od roku zaczęły psuć się relacje i powstał problem. Droga wymaga naprawy, planowaliśmy utwardzenie. Teraz nie ma w ogóle możliwości rozmowy. Co zrobić w takiej sytuacji? Pyta Pan Adam z gospodarstwa na Mazurach.
Spis treści
Droga a współwłasność
Czy droga wewnętrzna może mieć kilku właścicieli? Tak. Mówimy wtedy o współwłasności. Często zdarza się, że kilku właścicieli nieruchomości korzysta z jednej drogi dojazdowej, która pozostaje we współwłasności.
Co do zasady, współwłaściciele powinni współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną. Mówi o tym art. 200 kodeksu cywilnego.
Wspólna droga z sąsiadem – kto ponosi koszty za jej naprawę?
O ile czerpanie dochodów nie stanowi zazwyczaj problemu, to już ponoszenie kosztów tak. Przepisy jasno określają – Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 kodeksu cywilnego).
Co to oznacza w praktyce? Każdy ze współwłaścicieli powinien ponosić koszty dotyczące rzeczy wspólnej w części odpowiadającej jego udziałowi. Czyli jeżeli jest 3 współwłaścicieli i każdego udział wynosi 1/3, to każdy z nich powinien ponieść 1/3 kosztów.
W praktyce problemy rodzi nie tylko samo ponoszenie kosztów, ale ustalenie co i w jakim zakresie powinno być zrobione. W przypadku drogi spory budzą naprawy, utwardzenie, zakres robót i dobór materiałów.
Jakie wydatki są uzasadnione?
W orzecznictwie przyjmuje się, że wydatki, o których mówi kodeks cywilny to koszty związane z eksploatacją według zasad normalnej gospodarki. Można do nich zaliczyć wydatki konieczne i użyteczne tj. takie które np. zwiększą osiągane pożytki.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 23 stycznia 2014 r. (sygnatura akt I ACa 451/13) podkreślił, że „Przez wydatki rozumie się nakłady na rzecz: konieczne, użyteczne, a nawet zbytkowne, jeżeli przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną uzgodniono takie wydatki. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).”
Zasady współdziałania
Obowiązek współdziałania to podstawowa zasada. Do podejmowania decyzji w zakresie tzw. zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeśli nie ma zgody można wystąpić do sądu o upoważnienie sądowe. Przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu to czynności w zakresie bieżących spraw związane z normalną eksploatacją, utrzymaniem w stanie niepogorszonym.
W przypadku rozporządzenia rzeczą wspólną lub dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest już zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli nie ma porozumienia, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą wystąpić w tej sprawie do sądu i w ten sposób uzyskać zgodę na zamierzone czynności.
Zniesienie współwłasności
Co w przypadku, gdy nie ma możliwości dalszego współposiadania i zgodnego zarządzania rzeczą wspólną? Na ratunek przychodzi instytucja zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 210 § 1 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności przez sąd.
Wspólna droga z sąsiadem a zasady współżycia społecznego
Ale uwaga. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 stycznia 2007 r. (sygnatura III CZP 117/06) uznał, że „Stosowanie art. 5 k.c. do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości nie jest wyłączone.”
Art. 5 kodeksu cywilnego mówi o tym, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.
W rozpatrywanej sprawie Sąd Najwyższy odpowiadał na pytanie – „Czy możliwe jest – z powołaniem się na art. 5 k.c. lub inną podstawę prawną – uznanie za niedopuszczalne zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę, dającą odrębnej nieruchomości będącej własnością poszczególnych współwłaścicieli tej drogi odpowiedni dostęp do drogi publicznej w przypadku braku ich zgody, gdy droga ta jest niezbędna jedynie tym właścicielom?”
Należy więc pamiętać, że nie każdy wniosek o zniesienie współwłasności drogi musi zakończyć się sukcesem. Wszystko zależy od okoliczności sprawy oraz uzasadnionych interesów stron.
Aktualne zasady zarządzania wspólną drogą w 2025 roku
W 2025 roku prawo nadal nakłada na współwłaścicieli obowiązek wspólnego dbania o drogę. Dlatego wszelkie decyzje dotyczące naprawy lub modernizacji wymagają zgody większości udziałowców. Gdy jednak brak takiego porozumienia, sąd może wydać stosowne upoważnienie jednej ze stron. Co istotne, orzecznictwo Sądu Najwyższego z 2023 i 2024 roku potwierdza takie możliwości działania. Zatem każdy współwłaściciel może dochodzić swoich praw nawet bez zgody sąsiada.
Mediacje online jako forma rozwiązywania sporów
Ponieważ konflikty o drogi wciąż się nasilają, coraz więcej spraw trafia do mediacji. Co ważne, od 2024 roku funkcjonują również mediacje online prowadzone przez sądowych mediatorów. Taka forma pozwala stronom na szybsze i tańsze rozwiązanie problemów bez konieczności rozprawy. Dyżury mediatorów odbywają się regularnie przy sądach rejonowych w całym kraju. W efekcie wiele sporów udaje się zakończyć jeszcze przed skierowaniem sprawy do sądu.
Obowiązujące przepisy dotyczące utrudniania dostępu do drogi
Na dzień 2025 roku nie wprowadzono nowych, odrębnych kar finansowych za blokowanie wspólnych dróg. Nadal jednak obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu wykroczeń, które pozwalają pociągać sprawców do odpowiedzialności. Przede wszystkim sąd może nakazać natychmiastowe usunięcie przeszkód oraz przyznać odszkodowanie poszkodowanemu. Dlatego mimo braku nowych regulacji warto dążyć do ugody, aby uniknąć długotrwałych i kosztownych sporów sądowych.
Czytaj również: Opodatkowanie drogi dojazdowej do gruntów rolnych; Podatek za drogi w gospodarstwach rolnych
Obserwuj nas w Google News. Bądź na bieżąco!
Dodaj AgroFakt.pl jako preferowane źródło w Google
Częściej w Top Stories. Wystarczy 1 klik i zatwierdzenie w Google.
Bądź na bieżąco z informacjami z rynku rolnego
Droga jest w wieczystym urzytkowaniu przez kilka rodzin domów ,a część drogi należy do skarbu państwa .Część mieszkańców chca zastawić wjazd , z jednej strony drogi bez zgody dwóch osób Gmina i Starostwo mówią że nie wolno im się wtrącac do tej sprawy .Ja nie chce zastawienia wjazdu z jednej strony chce że by było jak w chwili kiedy kupiłem dom .Sąsiedzi porobili szlaban zakaz wjazdu ,że droga jest ślepa Co zrobić ze by stan wrócił do pierwotnego A o remontach nikt nie myśli