Umowa dzierżawy gruntów rolnych – jak ją sporządzić?

Jak prawidłowo sporządzić umowę dzierżawy gruntów rolnych? Na co trzeba uważać? Wskazówek udziela radca prawny!

O tym, jak sporządzić umowę dzierżawy gruntów rolnych, piszą dla Was „Paragrafki”: radca prawny Milena Rutkowska i radca prawny Agata Bożek. Prowadzą kancelarie prawne i bloga „Paragrafki”.

Umowa dzierżawy jest uregulowana w Kodeksie cywilnym (art. 693 – 709 k.c.). Dzierżawa jest umową na podstawie której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania z niej pożytków. A dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.  Umowę dzierżawy można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Umowa dzierżawy, czyli obowiązki stron

umowa dzierżawy

Umowa dzierżawy jest uregulowana w Kodeksie cywilnym (art. 693 – 709 k.c.). Zawiera on szczególne przepisy odnoszące się do dzierżawy gruntów rolnych.

Oprócz precyzyjnego oznaczenia stron umowy i  przedmiotu umowy należy oznaczyć wysokość czynszu oraz inne obowiązki stron umowy. Czynsz może być wypłacany w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Warto również wymienić przypadki, w których możliwe będzie wypowiedzenie umowy dzierżawy. Podkreślenia wymaga, że wypowiedzieć z zachowaniem terminów wypowiedzenia można zarówno umowę dzierżawy zawartą na czas nieoznaczony, jak i umowę zawartą na czas oznaczony. Jednak w przypadku umowy zawartej na czas określony wypowiedzenia można dokonać tylko w razie występowania przyczyny wskazanej w umowie.

Przy braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.  Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Forma umowy

Należy w szczególności zadbać o odpowiednią formę umowy. Co prawda Kodeks cywilny nie ustanawia dla umowy dzierżawy generalnego wymogu dochowania szczególnej formy, jednak umowa dzierżawy nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Do ujawnienia dzierżawy w księdze wieczystej również wymagane jest zawarcie umowy przynajmniej w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Ma to ten skutek, że każdoczesny właściciel nieruchomości wstępuje z mocy prawa w stosunek dzierżawy dotychczasowego właściciela.

Prawo pierwokupu

Dochowanie formy pisemnej z datą pewną wymagane jest także do skorzystania przez dzierżawcę gruntu rolnego z ustawowego prawa pierwokupu, o którym mowa w art.3 ust. 1-3. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została wydana, w sytuacji zbycia przedmiotu umowy, nabywca nie może wypowiedzieć umowy dzierżawy.

Zgoda drugiego małżonka

umowa dzierżawy

Art. 704 Kodeksu cywilnego przedłuża termin wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego do jednego roku.

Należy też pamiętać, że jeśli umowę dzierżawy gospodarstwa rolnego wchodzącego w skład majątku wspólnego zawiera osoba pozostająca w związku małżeńskim (ustrój ustawowy) dla ważności umowy wymagana jest zgoda drugiego małżonka.

Co gdy umowa dzierżawy kończy się?

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest, przy braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (705 k.c.).

Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy (art. 706 k.c.)

Umowa dzierżawy, czynsz a pożytki

Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego (art. 707 k.c.).

Przepisy dotyczące dzierżawy stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu. Lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu (tzw. bezczynszowe użytkowanie)

Treść przedstawiona w artykule nie stanowi porady prawnej i nie odnosi się do konkretnego stanu faktycznego. Radca prawny Milena Rutkowska i radca prawny Agata Bożek nie ponoszą odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych w artykule lub działania czy zaniechania podejmowane na jej podstawie. Zamieszczone dane są zgodne ze stanem prawnym na dzień ich publikacji, chyba że wskazano inaczej.

 Jeśli chcesz uzyskać pomoc w konkretnej sprawie, skontaktuj się z radcą prawnym lub innym prawnikiem. Tylko dogłębna analiza sytuacji faktycznej i prawnej danego przypadku pozwala wyciągać właściwe wnioski na temat konsekwencji prawnych.

Kup min. 3 j.s. RGT JakuzziKup teraz a czwartą dostaniesz za 1 zł netto!

Pasieka – słodki interes prawie dla każdego (cz.2)

Wiemy już, że można zarobić na pasiece, zróbmy więc następny krok

17 czerwca 2019

Lany Poniedziałek – skąd taki zwyczaj?

Skąd wziął się zwyczaj polewania się wodą w Lany Poniedziałek?

22 kwietnia 2019

Rolnik nie zadbał o zwierzęta! Dzikie krowy zostaną wybite?

Dzikie krowy z Deszczna stwarzają zagrożenie i niszczą rolnikom uprawy – taka informacja obiegła media przez ostatnie dni!

9 maja 2019